Quelles sont les meilleures solutions de défiscalisation immobilière ?

La défiscalisation immobilière attire chaque année de plus en plus de contribuable français. Cette solution offre une réduction fiscale et une création de patrimoine. Découvrons alors les meilleures solutions permettant de raboter l’imposition du particulier.

Immobilier – Qu’est-ce-que la défiscalisation ?

La dictionnaire Larousse définit la défiscalisation comme le fait de « ne plus soumettre à l’impôt certains produits ou services, certaines cotisations …. ». Il est alors possible de réduire son imposition tout en investissant dans l’immobilier. Selon les objectifs, cette solution peut être mise en place de façon ponctuelle ou durable.

Le fonctionnement de la défiscalisation immobilière permet aux contribuables français d’investir dans un bien immobilier sous un dispositif fiscal. En contrepartie de cette acquisition, l’Etat français attribue une réduction d’impôt. Néanmoins, selon la solution immobilière défiscalisant retenue, le calcul ainsi que la période de défiscalisation varieront. Actuellement, de nombreuses lois fiscales existent. Des avantages et des limites sont identifiables selon les dispositifs.

Un projet de défiscalisation immobilière doit tenir compte des niches fiscales. En effet, un foyer fiscal est plafonné à un maximum de 10 000 € de réduction d’impôt annuelle. Cette limite représente alors le plafond des niches fiscales. Cependant, certaines solutions permettent de contourner ce seuil. Nous pouvons notamment citer la loi Pinel Outre-mer qui offre jusqu’à 18 000 € de réduction d’impôt ou encore la loi Malraux qui donnera lieux à une remise fiscale déplafonnée. Il existe donc plusieurs pistes d’études dont le choix dépendra des objectifs visés.

Défiscaliser reste un acte simple. En effet, chaque année le contribuable français remet à jour sa situation fiscale.

Défiscaliser avec la loi Pinel

Défiscaliser avec la loi Pinel a pour objectif de favoriser l’investissement immobilier neuf. A travers l’acquisition d’un logement neuf, un contribuable défiscalisera suite à la mise en location du bien. Selon la période visée (6, 9 ou 12 ans), l’investisseur pourra alors prétendre à un montant de défiscalisation (12, 19 ou 21 %). Cette défiscalisation immobilière sera déterminée à partir du prix du bien immobilier. Durant les 9 premières années, le contribuable profitera de 2 % par an de réduction fiscale. Passée la neuvième année, il profitera de 1% supplémentaire chaque année, jusqu’à la douzième année.

Prenons pour exemple un logement neuf à Strasbourg d’une valeur de 200 000 €. Celui-ci sera loué pendant 9 ans. La réduction d’impôt représentera alors 2 % annuel de la valeur du bien – soit 4 000 €/an pendant 9 ans. Durant les 3 années suivantes (de la dixième année à la douzième), la remise fiscale représentera alors 1 % de la valeur du logement – soit 2 000 €/an.

La loi Pinel prévoit un maximum de 300 000 € d’acquisition immobilière neuve par an et par foyer fiscal. Un logement acquit d’une valeur de 350 000 € profitera alors d’une réduction fiscale sur les trois cent mille premier euros – les cinquante mille euros restants ne seront donc pas soumis au dispositif. La loi prévoit un plafonnement des loyers selon la zone d’implantation du logement. Les ressources du locataire seront également soumis à une limite.

Un investissement immobilier en loi Pinel réussi est avant tout en cohérence avec les objectifs visés par le contribuable. Les grandes métropoles comme Paris, Strasbourg, Aix-en-Provence ou Lyon seront à privilégier.

Défiscaliser avec la loi Pinel Outre-mer

La loi Pinel Outre-mer est identique à la loi Pinel, dans son mécanisme. Cependant, nous pouvons identifier 2 différences notoires. Dans un premier temps, cette loi vise les biens immobiliers situer dans les DOM ou les COM. Dans un second temps, la réduction d’impôt sera plus généreuse. Selon la durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans), le contribuable profitera de 23 %, 29 % ou 32 % de réduction d’impôt.

Prenons l’exemple d’un logement dans les DOM d’un valeur de 200 000 €. Pour une période d’engagement de 9 ans, le contribuable profitera alors de 22 000 € sur la durée – soit 6 444 €/ans.

L’investissement en loi Pinel Outre-mer profite d’une dérogation des niches fiscales. Cette acquisition permettra d’éviter le plafond de 10 000 €/an. En effet, la loi Pinel Outre-mer offrira jusqu’à 18 000 € de réduction d’impôt chaque année.

Lors d’un investissement en loi Pinel Outre-mer, l’investisseur devra s’assurer de la demande locative sur la zone d’implantions de son projet et de la cohérence du prix d’acquisition.

Défiscaliser avec la loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard a pour ambition de favoriser le développement des résidences gérées et meublées. L’investisseur profitera alors d’une réduction d’impôt en contrepartie de son acquisition dans le neuf, en résidences de services. L’avantage fiscal représentera alors 11% de la valeur du bien immobilier et celui-ci devra être loué durant au moins 9 années consécutives.

La résidence de services pourra prendre la forme d’une résidence EHPAD, étudiants, seniors, affaires ou tourisme. Celle-ci devra impérativement être acquise en Vente en Etat Future d’Achèvement – c’est-à-dire neuve. Le bien sera loué à un gestionnaire qui exploitera alors l’ensemble de la résidence. Par la suite, le bien sera sous-loué à un locataire final. Le bail commercial sera donc signé avec un seul locataire durant toute la période : le gestionnaire. Le risque locatif est donc contrôlé car aucun turn-over ne sera à attendre. Ce bail commercial liera l’investisseur et le gestionnaire pour une période de 9 années, reconductibles par périodes triennales.

La loi Censi-Bouvard conviendra parfaitement pour les contribuables réalisant leur premier investissement locatif. Il permet de réduire le risque locatif et la gestion du logement. Le bail commercial sera la pierre angulaire du dispositif. Il sera donc recommandé de bien sélectionné le gestionnaire pour contrer toutes défaillances de sa part.

Défiscaliser avec la loi Malraux

La loi Malraux offre une réduction d’impôt aux contribuables investissant dans des bâtiments anciens et à réhabiliter. Cependant, tous les logements sont éligibles à ce dispositif. Celui retenu devra être situé dans une zone soumise à un Plan de Sauvegarde de Mise en Valeur ou à un Plan de Valorisation de l’Activité et du Patrimoine.

Le contribuable investit alors dans un logement nécessitant des travaux de rénovation. L’enveloppe de travaux sera soumise à la réduction d’impôt. Celle-ci représente soit 22 %, si le bien est situé dans une zone soumise à un Plan de Sauvegarde de Mise en Valeur ou 30 %, si il est situé dans une zone soumise à un Plan de Valorisation de l’Activité et du Patrimoine. Une limite sera fixée quant au montant des travaux. Celle-ci représentera alors 100 000 € de travaux maximum par an et pendant 4 années consécutives.

Prenons l’exemple d’un logement nécessitant des travaux de réhabilitation à Strasbourg. L’enveloppe engagée pour les travaux représente 150 000 € sur une période de 2 ans – soit 75 000 € de travaux/ans. Le bien est alors situé en zone soumise à un Plan de Valorisation de l’Activité et du Patrimoine – soit 30 % de réduction déterminée sur le montant des travaux. Le contribuable profitera alors de 22 500 € de réduction fiscale sur les 2 années de travaux.

En contrepartie, le contribuable s’engage à conserver et louer le bien immobilier durant 9 ans. Néanmoins, en loi Malraux, le loyer ne sera pas soumis à un plafonnement des loyers.

La loi Malraux présente l’avantage d’être décorrélée des niches fiscales. Ce dispositif conviendra parfaitement aux investisseurs profitant de réduction fiscale déjà en place et subissant une très forte imposition. Les biens immobiliers ciblés donneront une nouvelle vitrine au patrimoine de l’investisseur. En effet, il s’agira de vieilles pierres apportant une qualité et une histoire au patrimoine.

Défiscaliser avec le dispositif de Monuments Historiques

Le dispositif de Monuments Historiques offre une forte réduction d’impôt. Les biens immobiliers ciblés seront alors classés et inventoriés au registre des monuments historiques. Au même titre que la loi Malraux, le dispositif de Monuments Historiques consiste à acquérir un bien et à engager des travaux. Cependant, l’économie d’impôt ne représentera pas une réduction du montant de l’impôt. L’avantage représentera une réduction de la base imposable des revenus. Le contribuable pourra alors déduire 100 % de l’enveloppe des travaux engagés, ainsi que les intérêts d’emprunt et cela, sans limite de temps et de montant.

Ce dispositif n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales et sera particulièrement conseillé aux contribuables présentant un Tranche Marginale d’Imposition de 41 % ou 45 %.