LMNP : pourquoi ce statut séduit autant les investisseurs immobiliers ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est régulièrement cité quand il s’agit de se lancer dans l’investissement immobilier locatif. Ce statut jouit d’un réel engouement. Pour comprendre l’attrait pour le statut LMNP, il faut en décortiquer les caractéristiques et les confronter à celles des autres statuts (location nue, LMP, SCI, etc.).

Dans cet article, nous mettons en lumière les avantages clefs du statut LMNP.

Les modalités du statut LMNP

Le statut LMNP est accessible aux personnes physiques souhaitant déclarer les revenus locatifs d’un bien meublé (généralement un appartement, plus rarement une maison).

Pour pouvoir bénéficier de ce statut avantageux d’un point de vue fiscal (voir explications plus bas), les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an ou ne pas représenter plus de la moitié de l’ensemble des revenus du foyer fiscal. Dans le cas où les revenus locatifs dépassent ces deux plafonds, ils entrent dans le régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP). Or, le statut LMP est moins avantageux que le statut LMNP.

Dans le cadre d’une location meublée, le bailleur doit se conformer aux exigences réglementaires en vigueur : le logement doit être équipé de l’ensemble des meubles et équipements nécessaires à la vie de tous les jours (literie avec couverture, cuisine équipée avec vaisselle et service de table, meubles et rangements, ustensiles d’entretien, etc.).

Les revenus tirés d’une location meublée en LMNP sont classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Par opposition aux revenus de location non meublée, lesquels entrent dans la catégorie des revenus fonciers.

Deux options fiscales très attractives

Les revenus locatifs d’un bien exploité sous le statut LMNP peuvent être déclarés selon un des deux régimes suivants :

• le micro-BIC (abattement forfaitaire),
• le régime BIC réel.

Si le bailleur opte pour le régime du micro-BIC, le revenu imposable est déterminé en appliquant un abattement forfaitaire de 50 % aux loyers bruts perçus. Ce chiffre est à comparer avec l’abattement forfaitaire de seulement 30 % dont bénéficient les locations nues (entrant dans la catégorie des revenus fonciers). On comprend donc que le statut LMNP est plus intéressant, en particulier pour les petites surfaces où le coût des fournitures et de l’ameublement est très réduit.

Le second régime est encore plus intéressant. En effet, en optant pour le régime BIC réel, le résultat imposable est calculé après déduction de toutes les charges (frais d’achat, frais d’agence, taxes diverses, frais de copropriété, etc.) Et il faut également déduire les amortissements, lesquels portent non seulement sur les travaux de rénovation (en cas de déficit, l’amortissement est reportable) et l’aménagement du bien, mais il concerne également le prix d’acquisition du bâti.

En optant pour le régime réel, les investisseurs parviennent ainsi à réduire comme peau de chagrin le résultat imposable qui peut tomber à 0 €. Une fois que les amortissements arrivent à échéance, les investisseurs prennent parfois la décision de vendre le bien pour repartir sur une nouvelle opération. Et là encore, le statut LMNP réserve une bonne surprise au moment de la vente.

Le calcul des plus-values à la revente

Comme nous l’avons expliqué juste avant, l’investisseur peut amortir le coût d’acquisition du bâti en optant pour le régime réel.

D’un point de vue comptable, on distingue la valeur du foncier (non amortissable) et la valeur du bâti (amortissable). La valeur du bâti représente généralement une part significative du coût d’acquisition. De façon très schématique, la valeur du foncier correspond à la valeur nue du terrain. Quant à la valeur du bâti, elle correspond au coût de reconstruction théorique du bien.

L’investisseur peut chaque année amortir la valeur du bâti. La durée d’amortissement moyenne du gros œuvre et des aménagements (cloisons, fenêtres, cuisine aménagée, etc.) du bien est de l’ordre de 30 ans. Dit autrement, l’investisseur peut grosso modo amortir 1/30ème (3,33 %) de la valeur du bâti chaque année. Au passage, un point intéressant à noter ici est qu’il s’agit simplement d’un amortissement comptable venant minorer le résultat imposable, mais il ne correspond pas à une sortie d’argent pour l’investisseur.

Au bout de quelques années, si l’investisseur décide de revendre son bien, que se passe-t-il ? L’avantage du statut LMNP est que la plus-value éventuelle est déterminée en calculant la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, quant bien même le bâti a été amorti tout au long de l’exploitation du bien. Il s’agit d’un régime fiscal de faveur, propre au statut LMNP dont ne bénéficient pas les investisseurs exploitant un bien en LMP (loueur en meublé professionnel) ou via une SCI (société civile immobilière). En effet, dans ces 2 derniers cas, c’est la valeur nette comptable (déduction faite des amortissements comptables passés) du bien qui est retenue pour calculer la plus-value, et non la valeur d’acquisition, ce qui vient gonfler la plus-value imposable.

En conclusion, le statut LMNP est très attractif en raison de son régime fiscal permettant de considérablement réduire le résultat imposable. Il bénéficie également d’un traitement très avantageux pour le calcul de la plus-value imposable à la revente.