La défiscalisation immobilière avec la loi Pinel

Dispositif de défiscalisation, la loi Pinel est une nouvelle loi qui vient améliorer le dispositif Duflot depuis le 01 septembre 2014. Pour les personnes qui procèdent à l’achat d’un logement neuf et qu’elles mettent en location, le dispositif Pinel permet une réduction d’impôt sur le revenu.

Qu’est-ce que le dispositif de défiscalisation Pinel ?

Le dispositif de défiscalisation Pinel est présenté dans l’article 5 de la loi du 29 décembre 2014 du Code Général des Impôts ou CGI. Introduite par la loi de Finances 2015, la loi Pinel incite les contribuables à investir dans l’achat d’un logement en état de futur achèvement ou un immobilier neuf et qu’il le loue ensuite et obligatoirement sur une période minimum de 6 ans. L’immobilier acquis est à louer nu en tant que résidence principale. La durée de la location peut également être de 9 ans ou 12 ans selon le choix du propriétaire.

Particularité : si le bien est déjà construit, il doit faire l’objet d’une rénovation lourde et changer de nature. Exemple : rénover et mettre aux normes de salubrité un hangar, ou espace commercial pour le transformer un usage d’habitation.

Pourquoi le dispositif de défiscalisation Pinel ?

Initiée par l’ancienne Ministre du Logement Sylvia Pinel, le dispositif de défiscalisation Pinel remplace le dispositif de défiscalisation Duflot qui, proposait une réduction d’impôt évaluée et calculée selon le prix de revient de logements réhabilités ou neufs et qui ont été acquis entre le 1^er janvier 2013 et le 31 août 2014.

Le dispositif Pinel, quant à lui, concerne les contribuables qui achètent un logement neuf ou en état de futur achèvement entre le 1^er janvier 2017 et le 31 décembre 2017.

La loi de défiscalisation Pinel peut encore concerner les logements anciens qui ne répondent pas aux exigences de décence énoncées par la loi du 06 juillet 1989 et qui font l’objet d’une réhabilitation pour avoisiner les performances techniques et énergétiques d’un bien neuf aux performances énergétiques du BBC (Bâtiment Basse Consommation).

La loi de défiscalisation Pinel est une formule qui encourage l’investissement dans l’immobilier locatif. Elle tend à favoriser l’offre dans des territoires où la demande de location de logement est largement supérieure à l’offre. Elle constitue encore un dispositif facile à mettre en œuvre pour les ménages qui désirent obtenir un logement neuf destiné à la location.

Quelles sont les différentes conditions pour être éligible au dispositif Pinel ?

Un décret émis le 1^er août 2014 indique les différentes zones concernées par la loi Duflot et la loi Pinel. Dans ce classement de communes, les zones géographiques éligibles à la loi Pinel sont celles rangées dans la zone A, Abis, B1, B2 et C.

Acquis après le 1^er janvier 2017, le logement neuf, en état de futur achèvement, ancien en phase de réhabilitation pour atteindre les performances d’un logement neuf, est éligible au dispositif Pinel.

Le dispositif de défiscalisation Pinel concerne les contribuables qui sont domiciliés en France.

Après acquisition, le logement neuf, achevé ou réhabilité est à louer sur une période de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Le montant du loyer ne doit pas excéder les plafonds indiqués par la loi Pinel. A titre d’exemple, le plafond du loyer pour un immobilier neuf situé en Zone A Bis est de 16,72 euros/m2. En zone B2, le plafond du loyer est de 8,6 euros/m2.

A préciser qu’il est possible de louer le logement neuf acquis à un ascendant ou un descendant. Cette autorisation a pris effet depuis le 1^er janvier 2015. Néanmoins, l’ascendant ou le descendant ne doit pas faire partie du foyer fiscal de l’investisseur.

Le logement obtenu est à mettre en location nue à titre de résidence principale dans les 12 mois après son achat ou son achèvement.

Pour un logement ancien réhabilité, un logement dont les travaux sont achevés ou un logement neuf, les performances énergétiques globales doivent être en accord avec celles énoncées dans l’article 46 AZA Octies-O A. Autrement dit, chaque logement concerné par le dispositif de défiscalisation Pinel doit être en accord avec la réglementation thermique RT2012 et titulaire du label BBC ou Bâtiment Basse Consommation.

Qu’en est-il des obligations déclaratives pour bénéficier de la défiscalisation Pinel ?

Il faut savoir que le montant total de l’investissement dans le cadre du dispositif de défiscalisation Pinel ne doit pas excéder 300 000 euros par an et 5 500 euros le m2. Ce plafond d’investissement concerne 2 biens immobiliers maximum par an.

Pour bénéficier de la défiscalisation Pinel, il est d’abord important de s’assurer que les conditions exigées pour être éligible à cette loi sont respectées : niveau de performances énergétiques du logement neuf, emplacement, volonté de louer le bien immobilier au moins 6 ans après acquisition ou achèvement des travaux…

Ensuite, l’investisseur est tenu de remplir un engagement de location d’une durée minimum de 6 ans. Pour ce faire il remplit l’imprimé 2044-EB.

Pour la première année, la déclaration du montant total de l’investissement sur imprimé 2042-C est indispensable. L’administration fiscale indique ensuite la fréquence de remplissage de cet imprimé tout au long de l’application de la loi Pinel. Les revenus annuels, les loyers perçus et les charges, sont également à déclarer.

Quelles sont les réductions d’impôt en loi de défiscalisation Pinel ?

Dans le cadre de la défiscalisation immobilière Pinel, la diminution d’impôt s’applique sur le montant de l’investissement effectué.

Pour les investisseurs qui optent pour une location d’une durée de 6 ans, le taux de réduction d’impôt est de 12% du montant total de l’investissement, soit 2% par an.

Pour ceux qui choisissent une location sur 9 ans, la réduction d’impôt est de 18% sur le montant de total de l’investissement, soit 2% par an.

En ce qui concerne les investisseurs qui optent pour une location de 12 ans, la réduction d’impôt est de 21%, soit 2% sur les 9 premières années et 1% chaque année pour la durée restante.

Le dispositif de défiscalisation Pinel est-il applicable pour les SCPI ?

Effectivement, la loi Pinel peut être appliquée sur toutes les SCPI. Il faut toutefois que 95% de la souscription fasse l’objet d’un investissement dans des logements situés dans des zones éligibles à la loi Pinel. Ces logements sont à louer selon les prescriptions en vigueur dans le cadre de cette même loi. La limite du montant de l’investissement est toujours de 300 000 euros. La réduction concerne la totalité du montant de l’investissement selon les conditions de la loi Pinel.

A notez qu’une souscription de parts de SCPI ne limite plus l’investissement à 2 logements neufs au maximum. Seulement, la réduction concerne toujours un plafond de 300 000 euros.

Qu’est-ce que la loi Pinel Outre-mer ?

Comme son nom l’indique, la loi Pinel Outre-mer concerne l’achat d’un bien immobilier neuf, immobilier en état de futur achèvement ou immobilier ancien dans un département d’Outre-mer comme la Martinique, la Réunion, Saint-Martin, la Nouvelle-Calédonie, la Guadeloupe… Le bien immobilier acquis est à mettre en location sur une durée minimum de 6 ans.

Dans le cadre de la loi Pinel Outre-mer, la défiscalisation porte sur le prix de revient de l’immobilier. La limite du montant pour l’investissement est toujours de 300 000 euros pour 2 biens immobiliers neuf au maximum.

Pour une durée de location de 6 ans, la réduction d’impôt est de l’ordre de 23% par an. Si le bien immobilier est loué nu en tant que résidence principale sur 9 ans, la réduction d’impôt est de 29% du montant total de l’investissement. Si la durée de la location nue va jusqu’à 12 ans, la réduction d’impôt est de 32%.

La loi Pinel Outre-mer s’adresse aux contribuables les plus fortement fiscalisés. Il y a déplafonnement des niches fiscales et on peut gommer jusqu’à 11500€ par an pendant 6 ans.

Comment obtenir une simulation en loi Pinel ?

Dans le cadre de la loi Pinel de 2017, il est possible d’obtenir une réduction jusqu’à 63 000 euros sur une période de 12 ans.

Pour connaître le montant de votre réduction d’impôt en investissant selon la loi Pinel et en mettant le bien immobilier acquis en location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans ? Prenez contact avec un Conseiller en Gestion de patrimoine qui réalisera ce type de simulation. Ce professionnel propose également ses services en ligne. Il vous donnera l’opportunité de faire une simulation personnalisée de vos réductions d’impôts dans le cadre de la loi de défiscalisation Pinel.

Que se passe-t-il en cas de revente d’un logement dans le cadre du dispositif Pinel ?

Au cours des 6 ans, 9 ans ou 12 ans de mise en location de son immobilier neuf, l’investisseur peut trouver une opportunité et décider de mettre en vente son bien. Si la mise en vente de l’immobilier s’effectue avant la fin de l’obligation légale de location (6/9/12 ans), l’investisseur est requalifié fiscalement. Un nouveau calcul de son imposition est effectué par le fisc qui lui demandera de s’acquitter de l’impôt qu’il aurait normalement dû payer. Les réductions d’impôt dont il a déjà bénéficié dans le cadre de la loi Pinel sont réintégrées dans l’année en cours. Il n’y a pas de pénalité. Il s’agit d’un nouveau calcul et on peut noter que l’investisseur s’acquitte de son impôt avec autant d’année de retard qu’il a conservé son bien, ce qui est malgré tout, un petit avantage.

Une fois l’engagement de location prévu par la loi de défiscalisation Pinel passé, libre au propriétaire de vendre son logement ou de louer son logement selon le régime du droit commun. Il n’y aura plus de plafonnement pour les loyers et les revenus. Il n’y aura pas d’obligation de payer les réductions déjà acquises dans le cadre de la loi Pinel.