Vous souhaitez investir dans un bien immobilier ancien et vous êtes à la recherche du dispositif de défiscalisation le plus adapté ? Plusieurs options s’offrent à vous : la loi Pinel ancien, la loi Malraux, le déficit foncier, la loi monument historique et la loi Denormandie. Cette dernière semble être la plus avantageuse, mais elle reste encore peu connue des investisseurs. Dans le présent article, vous trouverez toutes les informations dont vous pourriez avoir besoin avant de vous lancer.
Définition
La loi Denormandie est un nouveau dispositif qui vient compléter la loi Pinel. Il a été proposé par Julien Denormandie, un ancien ministre de la ville et du logement ; et il a été définitivement voté par l’Assemblée Nationale dans le projet de loi de finances pour 2019.
La loi Denormandie est un dispositif fiscal qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt lors de l’achat d’un bien ancien à rénover dans un quartier dégradé. Le logement doit ensuite être mis en location.
Le fonctionnement
L’investisseur qui décide d’acquérir un logement ancien et qui y effectue des travaux de rénovation pour ensuite le louer, peut bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. En fonction de la durée de location qui varie de 6 ans, 9 ans à 12 ans ; le loueur peut profiter d’une réduction de 12%, de 18% ou de 21%.
Un propriétaire a le droit d’effectuer jusqu’à 2 investissements par an, avec une limite de 300.000 euros et un prix maximum de 5.500 euros le m2.
L’achat doit se faire avant la fin de l’année 2022. Faites également attention, car il y a aussi des délais à respecter entre la date d’achat, la date de clôture des travaux et le début de la mise en location. Par exemple, le texte officiel indique que les travaux doivent être terminés avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’achat du logement. Et quant au délai de location, il ne doit pas dépasser les 12 mois.
Les conditions
Même si la loi Denormandie est plus souple, personne ne peut en bénéficier sans que toutes les conditions soient remplies.
Les conditions liées au bien
- le bien ainsi que les travaux de rénovation doivent être effectués entre le 1er janvier 2019 au 31 décembre 2021
- le bien doit se situer soit dans une commune ayant passé une convention d’Opération de revitalisation des territoires (ORT), soit dans une commune éligible au plan Action de Cœur de ville
- le bien doit être acquis par une personne physique
- le bien doit faire l’objet de travaux de rénovation
- le bien doit être loué vide
Les conditions liées aux travaux
Vous devez aussi savoir que tous les travaux ne sont pas éligibles dans le cadre du dispositif Denormandie. Seuls sont admis, les travaux qui améliorent la performance énergétique de 30%. Sinon, ils doivent correspondre à au moins deux de la liste suivante :
- isolation des murs qui donnent sur l’extérieur
- isolation des combles
- isolation d’au moins 50% de fenêtres
- remplacement de la chaudière
- remplacement du système de production d’eau chaude sanitaire
Par ailleurs, les travaux doivent être confiés à une entreprise qui est certifiée RGE (Reconnu garant de l’environnement).
Les conditions liées au locataire
D’abord, il existe un plafond de loyer : un montant maximum du loyer que le propriétaire peut fixer à ses locataires. Cela dépend de la zone où se situe l’immeuble, ainsi que de la surface utile du logement.
Ensuite, il y a un plafond de revenu que les locataires sont tenues de ne pas dépasser. Ce plafond dépend généralement du nombre de personnes qui composent le foyer fiscal et qui sont inscrites sur le bail de location.
Enfin, les locataires doivent utiliser le logement comme résidence principale.
Il faut noter que, contrairement à d’autres dispositifs, le locataire de LMNP peut être un membre de la famille du propriétaire, à la seule condition qu’il ne fasse pas partie de son foyer fiscal.
Les avantages du dispositif
Le principal avantage du dispositif est la réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 63.000 euros par an. Mais ce n’est pas tout.
Le propriétaire du bien peut déduire certaines charges de ses impôts. C’est le cas de la taxe foncière, la prime d’assurance, les frais de gestion locative et les frais d’entretien du logement.
En outre, puisque la loi Denormandie concerne surtout des biens immobiliers situés dans des zones avec une forte demande de location, il est beaucoup plus facile de trouver des locataires. Il s’agit donc d’un investissement plus sûr et plus rentable.
Enfin, il faut prendre en compte le fait qu’il suffit d’un minimum d’apports pour devenir propriétaire d’un bien immobilier.