Tout comprendre de la défiscalisation immobilière
Le prix de l’immobilier est source de frustration pour la plupart des français. Malgré cela, l’investissement dans la pierre continue d’intéresser des particuliers et des professionnels soucieux de leur avenir financier et de leur confort. Investir dans l’immobilier est une bonne solution. Les procédures de défiscalisation immobilière permettent en effet de diminuer les impôts sur le revenu ou l’ISF pendant quelques années.
Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ?
La défiscalisation immobilière est un dispositif qui permet de diminuer en toute légalité l’impôt sur le revenu ou l’ISF. Cette diminution d’impôt est régie par différentes lois plus ou moins anciennes et qui font l’objet de mises à jour.
La défiscalisation immobilière consiste en l’achat d’un bien immobilier éligible à l’une de ces lois.
A moins de disposer d’une somme conséquente, il est, pour des raisons de fiscalité, conseillé de recourir à un emprunt pour une personne souhaitant devenir propriétaire et bénéficier d’une réduction d’impôt sur quelques années. Cette personne doit donc avoir un revenu régulier et stable pour justifier de sa solvabilité. Il est une évidence que le gain d’impôts ne peut se faire que s’il y a impôts et donc revenus.
Pourquoi l’Etat propose-t-il une réduction d’impôt pour les acquéreurs immobiliers ?
Nombreuses sont les raisons qui poussent l’Etat à promouvoir les procédés de diminution d’impôts pour les personnes qui s’investissent dans l’immobilier.
La construction et rénovation dans le secteur de l’immobilier est générateur d’emplois. De plus, l’investisseur, le particulier imposable, fait mouvoir ses capitaux pour développer le secteur en question. En échange, il a droit à des diminutions d’impôts. Cela l’encourage à investir. L’Etat, quant à lui, y gagne en développant le secteur immobilier, en créant des emplois et en percevant des taxes.
La défiscalisation immobilière est aussi, pour l’Etat, une manière de soutenir les personnes qui souhaitent faire l’acquisition d’un bien immobilier. Pour la plupart des ménages, acquérir un bien immobilier par ses propres moyens financiers devient un véritable parcours du combattant.
Qui peut investir dans l’immobilier ?
Les particuliers comme les sociétés peuvent investir dans l’immobilier locatif. Il faut bien comprendre qu’il ne s’agit pas de la résidence principale du particulier mais d’un bien qui a vocation à être loué. Ain d’optimiser la fiscalité sur cette opération il est conseillé d’avoir recours à un emprunt bancaire.
Cet emprunt auprès d’une banque ou d’un établissement de crédits est conditionné par la solvabilité de l’emprunteur. Généralement, ces types d’institutions n’acceptent que les personnes qui ont un revenu stable.
La personne optant pour un investissement immobilier locatif se sert des loyers perçus pour le remboursement des mensualités du crédit.
Les biens immobiliers pouvant être achetés dans le cadre d’un investissement immobilier locatif incluent : une maison, un appartement, un local commercial, un bureau, un parking… Il est possible d’acheter un bien immobilier vide ou un bien immobilier avec locataire.
Quels sont les avantages permis par l’investissement immobilier locatif ?
En 2015, 57% des français jugent l’investissement immobilier locatif comme l’investissement le plus sûr. L’engouement pour ce genre d’investissement est de plus en plus marquant puisque le pourcentage indiqué pour 2015 connaît une hausse de 8% en 2016 et de 9% en 2017.
Pour la majorité des français, l’investissement dans la pierre est intéressant. Cela, puisque le bien immobilier acquis ne cesse de gagner en valeur chaque année. Ce même bien immobilier peut alors être proposé à la vente et à un prix encore plus élevé quelques années après son obtention.
D’autre part, non seulement les taux de crédits n’ont jamais été aussi peu élevés en ce moment mais il est encore possible de bien négocier son taux d’emprunt en fonction de la qualité de son dossier bancaire.
L’achat d’un bien immobilier locatif permet de recevoir des revenus supplémentaires. Le propriétaire en profite notamment lorsque toutes les mensualités, suite à un emprunt auprès d’une institution financière, sont payées dans leur totalité. Avec un investissement immobilier locatif réussi, le propriétaire arrive alors à se créer un patrimoine et s’assure des revenus complémentaires sécurisés pour sa retraite.
L’achat d’un bien immobilier locatif, c’est surtout l’opportunité de profiter d’un dispositif de défiscalisation permettant de payer moins d’impôt. D’autre part, cet impôt dû et qui serait perdu, est en fait investi dans l’achat immobilier. L’investisseur achète un bien immobilier à moindre coût grâce à la défiscalisation.
Investissement immobilier locatif, les risques
L’investissement immobilier locatif est qualifié d’investissement fiable et sécuritaire. C’est en France une valeur refuge mieux considéré que l’or. Néanmoins, le risque 0% n’existe pas.
La solvabilité de l’acquéreur est une question essentielle. Elle est du ressort de l’établissement prêteur qui ne prêtera la somme que s’il est convaincu de la solidité financière de l’emprunteur. Mais sachez qu’en cas d’aléas de la vie il est toujours possible de soit renégocier son crédit soit le faire racheter soit revendre le bien immobilier. Cette solution est plus facile (intellectuellement) car il ne s’agit pas de sa résidence principale et ne compromet pas l’avenir de la famille.
Si le bien immobilier à acheter pèche sur la qualité de l’emplacement ou que le projet d’urbanisation de la zone ne le favorise pas, le bien immobilier peut ne pas avoir beaucoup de valeur pour la revente. Pire encore, le revendre après quelques années peut se révéler difficile. C’est pourquoi les trois règles d’or de l’immobilier doivent s’appliquer avec encore plus de discernement : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement.
Il est important de s’assurer que le bien immobilier à acheter se trouve dans une zone où il y a une forte demande de location. Sans locataire pour louer son bien, le propriétaire ne percevra pas de revenu supplémentaire. Il y aura de plus un risque de requalification fiscale si le bien n’est pas loué au-delà d’un délai fixé par l’administration fiscale. Par exemple 12 mois pour la loi Pinel.
Il est encore indispensable de vérifier la solvabilité de son locataire. Autrement dit, tout ne doit pas se faire à la légère. Il est important de s’assurer que son locataire a un emploi stable et une rentrée d’argent régulière. Une demande de caution avant location peut être de rigueur. Un contrat de bail est également à établir avant la location. Cette charge incombe d’une manière générale à l’organisme de location, agence immobilière. D’autres contraintes pèsent sur cette location et il vaut mieux avoir affaire à un professionnel pour vérifier tous les points qui entrent en jeu dans cette location. Composition de la famille, loyer au mètre carré, revenus du locataire, etc…
Restez vigilant tout au long du processus d’acquisition d’un bien immobilier et pour les démarches pour sa mise en location. Etudiez bien les conseils que vous recevez avant de prendre des décisions.
Quel dispositif de défiscalisation pour son investissement immobilier locatif ?
L’investissement locatif dans l’immobilier est régi par des lois précises. Voilà pourquoi nous avons mentionné au début qu’il s’agit d’un investissement permettant une réduction ou une déduction, en toute légalité, de son impôt normalement dû.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière, ou lois de défiscalisation immobilière, sont nombreux et diversifiés. Le choix d’un dispositif de défiscalisation dépend de la nature de l’investissement immobilier locatif mais aussi des avantages permis par chaque dispositif.
Il existe des dispositifs de défiscalisation qui ne sont plus utilisés. Parmi les dispositifs qui ne sont plus utilisés, il y a par exemple les lois, Scellier, Besson, Borloo, De Robien, Périssol, Méhaignerie, Quilès, Paul, etc…
Pour un investissement immobilier locatif dans l’ancien, il est possible de recourir à la loi Pinel ancien. Cette loi est pour l’investissement dans un logement ancien remis à neuf. Les avantages sont la réduction d’impôts et aussi le déficit foncier. Toujours pour l’immobilier ancien, il y a la loi Malraux et également la nouvelle loi Cosse.
En ce qui concerne l’investissement immobilier locatif dans le neuf, il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière. Parmi ces dispositifs, vous avez la loi Pinel qui propose des avantages fiscaux pour l’achat d’un ou deux biens, limités à 2 par an.
Des statuts particuliers tels que le LMP (loueur en meublé professionnel) ou le LMNP (loueur en meublé non professionnel) permettent d’autres part de substantielles économies d’impôts. D’autres part la loi Censi-Bouvard qui porte sur l’acquisition d’un logement neuf dans une résidence de services en vue d’une location immobilière meublée permet elle aussi une réduction d’impôts.
Conseils
Lorsqu’il est question d’investissement immobilier locatif, vous allez investir de l’argent, de votre économie personnelle ou d’un emprunt partiel ou en totalité. Il est donc important que vous vous assuriez du succès de votre investissement afin de ne pas en subir de fâcheuses conséquences.
Prenez le temps de vous informer sur les procédés de défiscalisation pour l’achat d’immobilier à louer. Ayez une certaine connaissance sur les caractéristiques des dispositifs de défiscalisation immobilière existant.
Pour que votre procédé de défiscalisation immobilière soit une réussite, il est important de prendre conseil auprès d’un conseiller en patrimoine. Ce professionnel réalise une étude de votre situation personnelle familiale, financière, de votre solvabilité, de vos objectifs et si le type d’immobilier correspond à votre projet. Cela lui permettra de vous orienter vers le dispositif de défiscalisation immobilière à même de répondre à vos attentes.
Il réalise une simulation financière afin que vous ayez une idée de vos dépenses et de vos gains après votre investissement immobilier.
Pensez qu’il s’agit d’un investissement de plus ou moins long terme, au minimum la durée de l’obligation légale de location pour bénéficier de l’avantage fiscal et ne pas être requalifié fiscalement lors d’une revente qui ne respecterait pas les délais.